경매, 걸음마 시작!
"MBC 간판 예능" 무한도전 455회에선 무한도전 멤버들의 재능을 기부하는 자선경매 무도드림편이 방송되었다. 전문 경매사의 진행 하에... 멤버들 한 사람 한 사람씩 나와 타 방송에서 그 멤버들을 데려가기 위해 금액이 적혀있는 팻말을 들며 다른 방송과 경쟁을 하며 가장 높은 가격을 제시한 방송이 그 멤버를 캐스팅 할 수 있는 프로그램이었습니다.
사진출처 : MBC 무한도전
우리는 경매라는 단어를 살아가면서 얼마나 접할 수 있을까? 필자도 금융업에 종사하지 않았다면 드라마나 영화 등 TV속에서만 접하지 않았을까? 국어사전에 경매란 "물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일"이라고 합니다. 즉, 물건을 사고자 하는 사람들의 경쟁에서 최고가가 경매대상 물건을 취득한다고 볼 수 있습니다.
위 예시 외 투자의 귀재 워렌버핏과의 점심식사, 한정판 물품 등 개인소장품이나 개인 재능 등의 경매를 우리는 미디어 매체를 통해 접하게 될 수 있습니다.
필자가 이야기하려는 "부동산경매"는 위와 같은 경매와는 다른 면이 있습니다.
1. 부동산경매는 채무관계가 있어야 합니다.
일반경매는 자신의 재산을 자신이 직접 또는 경매사를 통해 경매로 환가(현금화)하지만 부동산 경매는 돈을 빌린 사람(채무자)이 돈을 빌려준 사람(채권자)의 돈을 갚지 않았을 때(채무 변제 미 이행) 채권자는 그 채권의 회수를 위해 채무자 재산을 법원에 경매신청하여 강제로 환가(현금화)하는 절차의 차이가 있습니다.
필자는 이러한 경매 중에 채무관계가 필요한 부동산 경매에 대해 다루고자 합니다.
2. 부동산경매에는 "임의경매"와 "강제경매"가 있습니다.
- 임의경매란 담보권을 가진 채권자가 채무자의 채무 불이행으로 담보권을 실행(환가)하여 채권을 회수하는 절차를 말합니다.
쉽게 말해 담보(부동산)를 제공한 금전거래에서 채무 변제를 미 이행 하였을 시, 담보를 제공받은 자는 그 물건을 환가하여 채권을 회수 하고자 할 것입니다. 그 방법으로 법원을 통해 담보물에 대해 경매를 신청하는 것이 임의경매입니다. (법원은 매각된 대금을 우선권리의 채권자 순위로 공정한 절차를 통해 배당하게 됩니다. 그 배당에 이의가 있는 채권자는 소송을 진행하고 그 판결에 따라 변경 될 수 있습니다.)
- 담보권을 실행하는 임의경매랑 다르게 강제경매는 담보제공이 없는 금전거래에서 집행권원을 득하여 법원 경매를 신청하는 절차를 말합니다.
여기서 "집행권원"이란?
국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서입니다. 쉽게 말해 담보제공 없는 금전거래에서 채무 변제를 미 이행하였을 시, 채권자는 강제회수를 하기 위해 채무자 재산 중 부동산을 환가하여 채권을 회수하려고 할 것입니다. 하지만 채무자 부동산은 담보로 제공되지 않았기 때문에 강제집행 할 수 있는 권리가 없습니다. 그 권리를 취득하기 위해서는 채무자 상대로 소송(빌려준 돈을 갚으라는 취지)을 진행하여 확정판결을 받아야 합니다. 그 확정판결에 의해 채권자는 강제 집행을 할 수 있는 권리가 생겨 채무자 재산 중 부동산을 법원에 경매 신청하는 것이 강제경매라고 볼 수 있습니다. (추가로 금전거래에서 공증을 받은 공정증서는 강제 집행에 있어 집해권으로 집행력을 지니게 된다. 별도의 소송절차가 필요 없습니다.)
위 확정판결을 통해 채무자 재산 중 부동산 뿐 아니라 급여, 예금 등 다른 재산도 강제집행 할 수 있습니다.
정리해볼까요?
다른 재산의 강제집행도 궁금하시겠지만, 부동산 경매에 대한 부분에 먼저 포커스 맞춰 진행하고, 나중에 기회가 될 때 포스팅 하도록 하겠습니다.
이번에서는 경매의 종류 임의경매와 강제경매에 대해 관심을 가져 보았습니다. 다음 포스팅 때는 "경매절차"에 대해 이야기 해 보겠습니다.
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